すまこ日記/すまいポート21つくばのスタッフブログ

2020年06月29日

親後さんの土地にマイホームを建てるとき・・・②

前回につづき、親の名義の土地や、親の住んでいる土地の一角にマイホームを建てるときに確認すべきことについてお伝えします。

きょうは、親の土地をタダで使う【使用貸借】
土地を借りるお金がかからず、いいアイディアのように思えますが、相続のときに、いろいろなデメリットが顕在化します。

【使用貸借】
親の土地をタダで使う【使用貸借】
子が親に対して権利金や地代を支払わずに「土地を借りるけど、あとで返す」という契約をして、子が親の土地を借りること。

この契約は、文章を取り交わさず口頭だけでも成立します。

法的には、相当の期間が経過すると、貸した側から返却を請求できるのですが、まず、親から子に「土地を返せ」とは言わないかと思います。

つまり、使用貸借として親の土地をタダで使うと、借地権相当額の贈与税は課税されないのです。

しかし、相続したときには借地権の評価額分、相続税を多く払います。
将来、親から子が相続するとき、この使用貸借されているときが課税対象となります。

【使用貸借】のデメリットは
(1) 相続税の軽減効果がない
 土地は人に貸すことで評価額引き下げられます。それが相続税の軽減効果になりますが、使用貸借では所有権は子に移ってないので、貸借権の評価額はゼロとみなされます。親の自用地として評価されます。

 将来の【小規模住宅等の特例】の適用も考えておく必要があります。
 相続税の【小規模住宅等の特例】とは、被相続人が居住していた土地について、相続税評価額を減額できる制度でう。

 親の土地を無償で借りてマイホームを建てたとき、親と子が同居していたこと条件に小規模宅地等の特例(特定居住用住宅等の特例)が適用できます。
 特定居住用宅地等の特例では、敷地のうち330㎡までの部分の相続税評価額が80%減額できます。

 親と子が同居する家は、二世帯住宅も対象になりますが、区分建物として登記してしまうと特例が適用できません。

(2)固定資産税は
 使用貸借では子が土地を使っていたとしても、土地は親のものとして親が固定資産税を支払い。
 固定資産税程度の額を子が負担したとしても、子から親への贈与とはみなされません。

(3)兄弟姉妹は
 兄弟姉妹がいる場合、相続争いなどならないよう事前に話し合う必要があります。

 土地は依然とちて親のものであって、家を建てた子の土地ではありません。

 親の相続が発生すると、その土地は等しく兄弟姉妹で分け合うべき財産になります。
 土地などの不動産は、現金と違ってかんたんに分けるわけにはいきません。

 ・土地を利用する権利を何するか
 ・兄弟姉妹間のトラブルをどう回避するか

 上記の2つをきちんと検討しておくことがとても大切です。

(4)一人っ子でも
 親の土地にマイホームを建て、妻と子供、そして自分の両親の二世帯でくらしていたとします。

 このとき、自分自身が不慮の事故で亡くなったとすれば、建物は妻と子供が相続しますが、土地は引き続き親のものです。

 つまの立場では、亡夫の両親と同居、親の立場では、嫁と孫が所有する家に暮らすことになります。

 このような場合でも土地が使用貸借になっていると、家を売却してそれぞれの生活をスタートさせようとしても、その不動産売却代金における妻の取り分はほとんど期待できません。

 親の土地をタダで借りてマイホームを建てることは、メリットづくめのように見えても、事前に想定するリスクについて専門家としっかり対策を練って、計画されてください。

平野

すまいポート21つくば


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