すまこ日記/すまいポート21松本のスタッフブログ

2020年09月15日

市街化調整区域

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こんにちは。
すまいポート21松本の山崎です。


9月も半ばになり、暑さもやわらいできましたね。
空気も風もずいぶんと心地よく感じられるようになりました。
毎朝軽くジョギングしていますが、気持ちがいいです!



さて先日、お客様と建築士とに同行させていただき、土地を見に行ってきました。
お客様が気になる土地があり、専門家である建築士に購入していい土地かどうか、みてもらうためです。

ところがその土地が「市街化調整区域」にあったのです。
そこで今日は、市街化調整区域のお話をさせていただきます。
私も深いところまでは知識がなく、建築士の先生にも聞いてみました。

土地を探している際に見かける「市街化区域」と「市街化調整区域」、
違いを簡単にいうと、市街化区域は町を活性化させるために活用される地域で、市街化調整区域はあまり市街化開発をせず、無秩序な市街地の拡大が進まないよう制限している地域のことです。

そのため市街化調整区域には、マイホームなどの建築にあたって、建てられる規模や建て方などに制限があります。
そのメリットやデメリットを挙げてみます。

◆メリットとしては
市街化調整区域は一般的な土地に比べて制限があることから、土地の価格が割安になることが多いです。
また、郊外で商業施設などが少ないため、比較的静かな環境で過ごせる可能性が高いでしょう。

◆デメリットとしては
住宅地ではないため、道路の舗装や下水道など生活インフラ整備がなかなか進まない場合があります。
山間部などで下水道が無いとなると、自費で浄化槽を設置しなくてはならなくなりますが、見学した土地付近は、住宅もたくさんありましたし、公共下水道がちゃんと整っていましたので、その心配はありませんでした。

また市街地ではないため、学校、病院、スーパー、コンビニなどの生活に必要な施設や駅からも遠くなってしまう可能性がありますので、事前に確認が必要です。

前にも述べましたが、市街化調整区域では建築の制限があります。
建てられる規模を決める建ペイ率や容積率だけでなく、既存建物に対して1.5倍までの延床面積までしか建て替えが認められないなど。

さらに土地を売却する際にも制限があります。

自治体によっては、市街化調整区域でも開発を認めている地域もあるとのことです。一定数の家が建っていて上下水道が整備されている地域は、自治体が指定している地域かも知れません。
あらかじめ自治体の担当者か、市街化調整区域に詳しい不動産業者に確認されることをお勧めします。


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