すまこ日記/すまいポート21水戸のスタッフブログ

2019年05月21日

二世帯住宅の住宅ローンと優遇制度について

きょうは、二世帯住宅での住宅ローンと優遇制度についてお伝えします。

二世帯住宅の住宅ローン
二世帯住宅を建てる時の住宅ローンは、親の土地を担保に子世帯が融資を受けるケースが一般的です。二世帯住宅は単世帯住宅に比べて床面積が多くなり、住宅設備も増え、それに伴って建設費も上がります。場合によっては住宅ローンの融資額が大きくなります。
そこで、将来的に金利が上昇するリスクが少ないフラット35の固定金利を利用される方を多くお見受けします。

二世帯住宅に対する税制上の優遇措置の適用
二世帯住宅は、登記の形態に関わらず、構造や機能上2つ以上と認められた時、二戸分の税額軽減等の優遇措置が受けられる場合があります。
通常、住宅を新築した時、不動産取得税や固定資産税などの軽減措置を受けることができますが、それらは一戸を単位として適用されます。

二世帯住宅で次のような構造のものについては、二戸分の軽減措置を受けることができます。
・各世帯が壁やドア等で遮断されており、構造上独立している
・専用の玄関や台所、風呂などを備えており、利用上独立している

それぞれ独立した生活をすることができる構造をもっていることがポイントになります。

これらの要件を満たし、二戸分と認められた場合、次のような軽減措置が受けられます。

〇不動産取得税の軽減
不動産取得税は、不動産の価格(固定資産税評価額)に3%の税率を乗じて計算されます。要件を満たした新築住宅については、不動産の価格から1200万円を控除した上で、税率を乗じることになりますが、さらに、二世帯住宅で、独立していると認められた場合、この控除を二戸分受けることができます。
〇土地の固定資産税の軽減
土地の固定資産税は、土地の評価額に税率を乗じて計算されます。
一定の住宅用地については、200㎡までの部分を6分の1に評価減したうえで乗じることになりますが、こちらについても二戸分の適用があります。
〇建物の固定資産税の軽減
新築住宅については、当社3年間、固定資産税が2分の1とされる特例があります。(床面積120㎡までが限度になります)
個の軽減も、二戸分が適用されることで、当初3年間は、より多くの軽減措置を受けることができます。

住宅ローン減税
年末のローン残高の1%が所得税および住民税から控除される制度ですが、ポイントは納税額が多い世帯のローンを高めておいたほうが節税メリットを受けやすくなります。
住宅ローン減税はいったん納めて税金から控除されるものですので、たとえば子世帯が若い場合は納税額も少なく、年間の控除枠を使い切るのは厳しいケースも少なくありません。働き盛りの親のときには、親世帯の納税額が多いのが一般的ですから、親世帯のローン負担を高めることで節税面でも有利になりやすくなります。

区分登記にすると有利⁉
二世帯住宅の登記には、単独登記、共有登記、区分登記の3つの方法があります。
税制面で最も有利と言われているものが区分登記で、不動産取得税、固定資産税の軽減が受けられ他の登記方法よりメリットがあります。
ただし、経済的なメリットだけで判断されてはいけません。
区分登記するには、二世帯住宅が二戸の住宅だと認められなくてはなりません。それには建設コストがアップします。プラン条件にも制約が生まれます。

大切なのは、トータルに長期に見てどれぐらい経済メリットがあるかを見極めることです。

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