すまこ日記/すまいポート21水戸のスタッフブログ

2022年07月30日

住宅ローン

 
コロナの感染拡大が異常なスピードで進んでいます。友人・知人・取引先などにも感染者が多く出はじめ、得体のしないというよりは、本当に身近なこととなってきました。
悠長にとらえられているのは、感染した知り合いに重症化した人がいないからかもしれません。
行政は行動制限していませんが、どんな行動制限をしても結局は自分次第。マスク、うがい、手洗い、きちんとした食事と十分な睡眠などの基本対策しかありません。
これは、熱中症対策も同じですね!
 
さて、今日は住宅ローンの金利推移についてお伝えします。
 
長期的にみると、現在の住宅ローンは最低水準の低金利です。
フラット35」の金利は、10年前の3分の1まで下がっています。
変動金利」の基準金利は横ばいですが、各金融機関の優遇幅が大きくなり、低金利になっています。
 
2022年7月の住宅ローン金利推移・動向では、より短期的な住宅ローンの推移はどうなっているか。先月の金利からの推移は・・・。
今月の金利は、10年固定金利、35年固定金利、フラット35で動きがみられました。
変動金利は金利が横ばい
変更金利の店頭(基準)金利は、直近20年ほどはほぼ横ばいに推移していて、こちらも最適クラスの低金利をキープしています。一部の金融機関で借り換え金利が上昇したところもあります。
さらに、店頭(基準)金利から、実際に住宅ローンを借りる際には、ここから優遇(割引)を受けることができます。
近年、多くの金融機関はこの優遇幅を大きくしているので、実際に借り入れる際の金利はさらに低金利で借入できます。
10年固定金利は、ほとんどの金融機関で金利が上昇
-0.2%~+0.25%の範囲で金利が変動しています。
全期間固定金利はほとんどの金融機関で上昇、フラット35は金利が上昇
フラット35は、前月に比べて金利が+0.02%上昇しています。
とはいえ、全期間固定金利に比べると、フラット35の金利の低さが目立ちます。
全期間固定金利は、横ばい~+0.19%の範囲で上昇しました。
 
金利の推移をみていると、気になるのは「これから金利はどうなるのか?」という点ですね。
 
将来の住宅ローン金利予測は意味がありません!
来月の金利であれば、ある程度予測することは可能ですが、住宅ローンの返済は今後30年以上続けていくものです。
30年後の日本の経済状況がどうなっているか、それによって住宅ローン金利がどう影響を受けるのか、わかる人なんていません!
大切なのは、金利を予測するのではなく、金利が上がったときの対策を決めておくことです。
 
変動金利タイプを選ぶとき、金利上昇時の対策を考えておきましょう!
変動金利には、125%ルールといって、金利が上昇しても毎月の返済額は直前の125%までしか増えないという特徴があります。
つまり、毎月の返済額に対して25%の貯蓄をしておける人は、毎月返済額の上昇に耐えられます。毎月返済額が増えたとしても滞りなく返済を続けられるのかを必ず確認しておくことがとても大切です。
また、金融機関によっては、125%ルールを設けていない住宅ローンもあります。契約する際に必ずチェックしてください。
 
固定金利か変動金利か迷ったとき
金利を選ぶ際の基本的な考え方はつぎのとおりです。
・金利上昇前では、固定金利を
・金利が高いときは、変動金利を
低金利時に固定金利型のローンを利用すれば、その後金利が上昇しても自身に適用される金利は低いまま。一方、高金利時に変動金利型のローンを利用すれば、金利が下がると自身に適用される金利も下がるということです。
 
金利がほぼ下限近くまで下がっている今のタイミングで固定金利型を選択すれば、完済までの35年間ずっと低金利が適用されます。
さらに、住宅ローン控除が返済残高の1%なので、実質的に10年間はほぼ利息なしで借りられるようなものです。
 
 
すまいポート21水戸

2022年07月23日

2022年問題!生産緑地法の改正は・・・


戻り梅雨で、猛暑から一転して雨の多い日が続いています。しかもこの時期、毎年のように襲われる災害的な豪雨。
週末以降は、ようやく天候も安定するようですが、コロナも第7波に入り熱中症とあわせ気をつけなければなりませんね。

 
さて、生産緑地法の改正ってご存じでしたか?
生産緑地の解放で土地の価格が下落すると言われた2022年問題です。一体どうなったでしょうか。
 
2022年問題とは、1992年の改正生産緑地法の改正により、指定された市街化区域内の生産緑地が、この秋30年という期間満了後に大量に売り出され、土地の価格が暴落するのではないかという問題でした。
 
指定された生産緑地は、全部で12,575ヘクタール。東京ドーム2,000個を超える広さで、60坪の宅地に換算すると約65万戸にも及びます。多くは、一都三県、大阪、名古屋などの大都市に存在しています。
 
こんな便利なところにこれだけの敷地があるのなら、農地より宅地にした方が、よほど利活用には向いているのにと思ったことでしょう。
 
当時は、市街化区域内の農地の保全が主目的で、一定の条件を満たせば相続税や納税猶予や固定資産税の税制優遇を受けられ、その代わりに30年間の営農義務が課せられ、その期間は転用や売却などは一切できません。
 
30年間経過すると市区町村に買取りを申し出ることになるのですが、そんなお金はどこにもありませんから、結果として建売業者やマンションデベロッパーに売却され、供給が一気に増えることにより土地の価格が暴落するのではないかと言われていたのが2022年問題の発端です。
 
結果は、2018年に生産緑地法が改正され、特定生産緑地制度が創設、更に10年間の延長が決定しました。
 
また、これまで生産緑地内には何も建設できなかったのですが、第三者に農地を貸し出すことや収益を得られるレストランも施設可能となり、獲られた作物を製造、加工、販売することができるようになりました。
これにより、この秋一気に売却されることはなくなったとも言えますが、事業継承する人がいない場合などは、現時点で売却する人もいるでしょうし、10年後にどうなるかという問題も残ります。2023年問題です。
 
でも、こうした問題に一喜一憂する必要はないと思います!
ご自身のライフプラン上、今だと思えば今がその時です!
 
 
すまいポート21水戸

 

2022年07月18日

今年中のマイホーム取得は、得か損か!


先週末、日本国内で衝撃的な悲しい出来事がありました。
私もそうですが、今でもショックが続いている方も多いのではないでしょうか。
いろいろ功罪もありましたが、長い間日本国を背負った人です。
ご冥福をお祈り申し上げます。
 
 
さて、ここのところお客様からこんな質問が多くあります。
「これだけ建築資材や物価が上昇したら、本当に今やったほうがいいのか、物価上昇がおさまるまで、そして住宅価格が下落するまで待ったほうがいいのではないか」という質問です。
 
異常な資材高騰がおさまることはあっても、人件費を含む住宅価格は今後下落することはありません。したがって、不確定な情報でそれまで待つというのはナンセンスです、と答えました。
 
理由は、今は賃金などの収入が増えていないのに、物価だけが上昇するという悪いインフレですが、国の目指す方向は、景気を上昇させ、賃金などの収入も物価とともに上昇するインフレですから、昔のようにデフレに戻ることはないからです。
 
まだコロナの影響はありますが、これから外国からのインバウンドの回復、旅行、レジャーなどの内需の拡大と併せ好転の要素はたくさんあります。
 
また、お客様がどうしてマイホームを取得したいと思ったのかお聞きしました。
すると、子供が小学校に上がるタイミングで検討し始めた、現在35歳なので、これから住宅ローンを35年組むのであれば限界かなと思った、というお客様もいました。
 
そうであれば、それが買い時なのです。投資家ではありませんから、ご自身のライフプラン上このタイミングというのがご自身の買い時だと思います。
 
 
また、「今年マイホームを取得するメリットはなんですか」という質問もありました。
それは3つの住宅取得優遇制度です。
 
 
① 住宅ローン控除の延長
  
2022年、2023年に入居を条件に、13年間にわたり、取得税、住民税が
  最大455万円還付されます。
 
② 住宅取得資金贈与の特例措置
  2023年中に親からの住宅取得資金の贈与を受けた場合、最大1,000万円が非課税。 

③ こどもみらい住宅支援事業の活用
  2023年3月31日までに交付申請すれば、子育て世帯、若者夫婦世帯は
  最大100万円の補助金を受けることができる。 
 

ご自身のライフプランをしっかりして、資金計画を慎重に検討し、今ある税制優遇を活用して、住まいづくりを実施されてください。
 
 
すまいポート21水戸
 

2022年07月17日

『いばらきの住まいづくり』最新号発刊


こんにちは!
すまいポート21水戸です☆彡
 
『いばらきの住まいづくり2022夏・秋号』
発刊いたしました*♡(ノ◕ヮ◕)ノ*.✧
 
住まいづくり…
 
何から始めればいい?
どこにお願いしたらいい?
 
ネット社会の今、たくさんの情報に溢れていますね
溺れそうです(( ´艸`))w
 
溢れる情報…精査できない
 
そんな時はプロにお任せ!
 
夢のマイホーム
一人一人のご要望に寄り添って
歩幅を合わせて
実現へのお手伝いをします
 
これから茨城で住まいづくりをはじめる方必見です!


各書店、お店へGo!
 
 
すまいポート21水戸

 

2022年07月14日

資金計画をしっかり! ~別途工事と追加工事~


水戸は、ここのところ雲が多く傘マークも目立つ天気です。
蒸し暑い日が続いて、夏空が恋しいです。
 
さて、あるお客様から連絡がありました。
地盤調査をしたら一部のポイントの地盤が弱く地盤改良の必要性があると言われたとのこと。この辺りは、地盤が強いと言われていたし、全く心配していなかったので、どれくらいの費用がかかるのか不安…とのことでした。
 
確かに地域的には地盤は強いところでしたが、傾斜地になっていたため地盤改良費を予備費として100万円計画していたので大丈夫です、と伝えたら安心していました。
契約時の今後の諸費用や予備費を含めた総資金計画を忘れていたようです。
 
請負契約時というのは、建築工事費が中心となりますから、これから詳細設計に入り、打合せ項目になっているものについては別途になっており、予算取りとして営業マンの胸算用で概算金額を提示されている場合も多く見かけます。
 
別途項目というのは、地盤調査後決定となる地盤改良工事費のほかに、空調工事、照明、カーテン、外構工事などが挙げられます。
さらにキッチンやバス、洗面、トイレなどの水廻り設備やフローリング、クロスの仕様確認なども、インテリアコーディネーターが入り提案されると、どうしてもそれらが良く見えてしまいますから、契約後の追加工事も増えていきます。
 
住宅ローンを組むケースなどでは、別途工事の予算取りが甘かったり、追加工事を見ておらず、足りなくなって現金を用意するしかなくなった、もしくは最悪解約せざるをえなくなったということも耳にします。
 
では、こうした契約後の別途工事と追加工事を増やさないためにはどうしたらいいのでしょうか。建売住宅購入するのではなく、注文住宅の場合は難しい問題です。
 
解決策としては、別途工事であっても、契約前にしっかりと見積りを取り、その内容も確認すること、追加工事の予算を、建築工事費の5%~10%の予備費を見ておくことが重要だと思います。
 
建築会社では契約時には、なるべく全体予算を安く見せたいものです。別途工事をしっかり把握しておく、追加工事の予備費をしっかりととっておくことが資金計画の秘訣です。
 
 
すまいポート21水戸

2022年07月10日

2022年路線価公表!

 
台風の影響もあり、暑さがひと段落しそうですが、まだ7月に入ったばかり。
残暑も含めればあと2か月、長く暑い夏になりそうです。
頑張って乗り切りましょう!
 
さて、先週末に国税庁から2022年の路線価が発表されました。
 
全国の相続税の算出根拠となる価格を国税庁が公表するのですが、あくまで2022年1月1日時点での価格です。
 
「一物四価」と言って、土地の価格には4種類の価格があります。
高い順に、時価(実勢価格)、公示価格、路線価、固定資産税評価額です。
それぞれ誰がどんな目的でということで価格が変わってきます。
 
今回は、路線価が公表されましたが、それぞれにタイムラグがあって、今現在の世相や実態を反映したものではありません。
 
公示価格も、今年の1月1日時点での価格ですから、あくまで半年前です。ウクライナ情勢やその後の物価上昇、円安などの影響も受けていません。
 
したがって、現在相続対策を考えている人以外は、あまり不動産価格が上がった、下がったと一喜一憂しても仕方ありません。
ちなみに今回の路線価ですが、全国平均で2年ぶりにプラス。コロナの影響で一時下がったものが持ち直したとのことです。
 
テレワークが普及し、東京都心部が下がり、再開発が進んだ地方の主要都市で上昇が目立ちました。都道府県での上昇率(平均値)のトップ5は、北海道、福岡、宮城、沖縄、愛知の順でした。
 
一方、コロナや時世の影響なくずっと下がり続けているのが地方都市。
 
下落率のワースト3は、和歌山、愛媛、群馬でした。
 
路線価だけでなく、公示価格などの他の価格においてもずっと変わりません。
中央都市と地方の二極化の問題は、どうしたら解決できるのでしょうか。
 
茨城県の県内路線価は、0.6%前年を下回り、30年連続で下落でした。
県内8税務署の最高路線価のうち、竜ケ崎、土浦の2税務署で、前年から上昇しました。
 
最も上昇幅が大きかったのは、竜ケ崎管内の守谷駅西口ロータリー(守谷市中央1丁目)。6.3%上昇し、6年連続上昇で、北関東と信越の計6県を管轄する関東信越国税局管内でも上昇率2位。
 
土浦管内のつくば駅前広場線は5年連続の上昇で、プラス3.5%。
 
古河、太田、日立、潮来の4税務署は横ばい
 
下落したのは、水戸、下館の2税務署。
県道下館停車場線(筑西市丙)は、1.8%下がり、前年の横ばいから2年ぶりに、水戸駅北口ロータリー(水戸市宮町)2.2%下落に転じました。
 
県内路線価について専門家は、「TX沿線をはじめ県南部は、都内から人が移り住むなどして路線価の上昇が続いている。一方でJR水戸駅前では、コロナ禍で営業自粛などによって廃業した飲食店も多く、下落につながったと考えられる」と分析されています。
 
 
すまいポート21水戸
 

2022年07月01日

インバウンド消費は景気回復なるか!

 
7月です。
すっかり梅雨明けの様相です。その前まで梅雨寒の気候でしたが、急激な気温上昇に体がついていけません。熱中症にならないようご注意ください。
 
さて、物価上昇と円安の影響で、景気上昇の気配が感じられません。
 
特に第一次取得者は様子見か、暑さとともに住宅展示場などは開店休業状態のようです。
一方、高齢者は今時のリフォームや住み替えなどの情報を集めようとセミナーやイベントに参加されているようです。コロナにも慣れたせいでしょうか。
 
住宅展示場などは、今すぐ派(すぐ行動しなければいけない方)が多いと活性化しますが、逆に、ジックリ派(まずは情報収集をされる方)が多くなるとセミナーなどは活性化します。
 
また、円安の影響は意外なところに波及します。
たとえば、東京都心の1億円のマンションを購入しようとした場合、数か月前までは約100万ドル必要だったのに対し、現在の為替レートでいけば1ドル135円ですから、約74万ドルで買えるわけです。
 
ただでさえ長く続くデフレ下で、海外から比べれば安いと言われる日本の不動産でしたが、今の円安で更に割安で購入できるのですから当然殺到します。
 
これは、不動産に限ったことではありません。
 
iPhoneなどの携帯電話やゲーム機、高性能な家電なども日本に来れば海外で購入するより安く買えます。
 
くしくも外国人観光客の受入れが先月から解禁になりました。コロナ禍の丸2年でインバウンド消費がゼロになりましたが、今後は急拡大することが予想されます。
 
 
すまいポート21水戸
 
 

2022年06月28日

夏だ!祭りだ!

 
こんにちは!
すまいポート21水戸です☆彡
 
早くも梅雨明けが発表され
梅雨の戻りがあるのかないのか…(●´⌓`●)
あまりにも梅雨が短く一気に暑くなり
体も悲鳴をあげています(ᗒᗩᗕ)
これから作物への影響や水不足、電力不足…心配です(。ノω\。)
 
 
七夕が近くなってきました☆
今年は天の川、観られるかな♪
 

(写真引用:写真AC)
 
 
夜空を見上げて
 
ゆっくり深呼吸
 
目まぐるしい日々から現実逃避
 
 
 
今年の各地のイベントは開催されるのでしょうかಠᴥಠ
茨城県内の新型コロナウィルス新規感染者数は3桁のまま。
試行錯誤しながらもイベントを開催してくれる主催者に感謝を!
 
感染対策・暑さ対策をしっかりして
思いっきり楽しみましょう(*ノ・ω・)ノ
 
子供たちは夏休みまであと少し!
勉強と遊びと元気いっぱい夏を満喫しましょう♪
 
 
すまいポート21水戸
 

2022年06月28日

後悔しない住まいづくりの秘訣


梅雨明けましたね。1951年の統計開始以降、最も早い梅雨明けだそうです。
空梅雨であったため、今後は水不足も心配されます。
そして、なんといっても猛暑。記録的に早い梅雨明けで、体がまだ十分に暑さに慣れていません。
気象庁は「梅雨明け直後の熱中症対策を万全に!」と題した呼びかけをしています。
あと一週間ほど厳しい暑さがつづく予想です。真夏の時以上の意識的な熱中症対策を心がけてください。
 
 
さて、住まいづくりを検討するにあたり、失敗しない秘訣があります。

① ライフプラン(生涯設計)を整理する
② 住まいづくりの目的をはっきりさせる
③ 安全・安心な建築会社に施工してもらう

以上の3つです。
 

① ライフプラン(生涯設計)を整理する
  これは、教育・住宅・老後は人生における3大支出資金。
  年間の生涯設計を現時点で想定した上で、かけられる適切な住宅取得資金を算出すること。
 
② 住まいづくりの目的をはっきりさせる
  
継承者はいるのか、終の棲家にするのか、年後売却するのか、
  将来の増改築の予定はあるのかなどを検討した上で、
  耐震性・省エネ性・劣化性・可変性・維持管理メンテナンス性などの優先順位を
  決めること。
 
③ 安心・安全な建築会社に施工してもらう
  
①・②を検討した上で、適切な建築会社選定を行い、客観的に判断すること。
 

この順番で検討することが大切なのですが、③の建築会社選定にいきなり入ってしまう方が多いようです。
こうなると百戦錬磨のプロの売り手に誘導され、後悔することになります。
 
建築会社に飛び込む前に、必ず①・②のステップを踏んでください。③は最後です。
 
 
すまいポート21水戸

2022年06月28日

猛暑に住宅展示場へ

本格的な夏の到来か、うだるような暑さにほとほと参っています。
あまりの暑さに熱中症にかかる人も多いとのこと。
救急の方はコロナなのか熱中症なのか対応が大変そうです。
 
 
こんな猛暑にお勧めなのは住宅展示場です。
家族連れのイベントもありますし、モデルハウスの中はなんといっても涼しい。
さらに冷たい飲み物も出てきます(( ´∀` ))笑
 
今、検討している方はもちろん、将来的には…という方でも、最新の住宅設備などを見ることができてこれからの住まいづくりの参考になります。
 
そこで心配なのは、来場の際に記入するアンケート。
このアンケートを書いたら、営業マンの営業攻撃に遭い、追客されるのではないか…という不安です。
基本的にはアンケートという個人情報を求められますが、将来の参考に内覧させてもらいたい、としっかり伝えれば大丈夫なところがほとんどだと思います。
 
どうしてもアンケートに記入しなければ内覧できないと言われたら、今は具体的に検討していないこと、将来の参考であること、を伝え、さらに、訪問や電話、ダイレクトメールなどはしないでほしい旨をはっきり言ってください。
 
コンプライアンスが騒がれる時代ですから、大きな企業になればなるほど、後のクレームを怖れ、親切に対応してくれるはずです。
 
問題なのは、アンケートにうそを書いたり、未記入のところが多い場合です。
この場合、営業マンは真意をつかみたいので余計な電話や訪問に遭います。
それが仕事なので仕方ありませんが、鬱陶しく感じる方もいますよね。
 
また、具体的に検討されている方も、まったく興味がなく絶対ここでは建てないなと思うハウスメーカーには、はっきりその旨を伝えることが大切です。
理解できる営業マンは、時間の無駄と判断し、余計な追客しないと思います。
なかなかはっきり意思表示をする、考えを伝えるのは難しい方もおられると思いますが、お互い気持ちよく終えるすべでしょう。
 
 
住宅展示場は最新の住まい、暮らし方の情報の宝庫です。
猛暑で引きこもりがちなこれからの季節、一つの休日の過ごし方としていかがでしょう。
 
 
 
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